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房地产开发投资回暖 销售面积攀升---- 新乡市2020年上半年房地产市场分析
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2020年上半年,新乡市房地产市场逐渐向好发展,房地产开发投资增速实现由负转正,商品房销售面积降幅不断收窄。

一、全市房地产市场运行特点

(一)房地产开发投资增势明显。2020年,在新冠疫情影响下,房地产开发投资经历了年初的低糜后,二季度增势逐步复苏。上半年全市房地产投资170.89亿元,同比增长5.4%,增速比2020年年初(-9.1%)回升14.5个百分点,比2020年一季度(0.4%)回升5个百分点,增速整体呈增长趋势。其中,住宅投资155.37亿元,同比增长5.7%非住宅类投资15.52亿元,同比增长3.1%。住宅投资快于非住宅类投资2.6个百分点。

房屋新开工面积快速增长,施工面积继续扩大。上半年全市房屋新开工面积394.46万平方米,同比增长27.4%,增速比年初(-44.5%)加快71.9个百分点。房屋施工面积2170.58万平方米,同比下降4.4%,降幅比年初(-10.6%)收窄6.2个百分点。全市新开工面积拉动房屋施工面积3.74个百分点,施工面积持续扩大,降幅缩小。

(二)商品房销售降幅明显收窄。上半年全市商品房销售面积314.34万平方米,同比下降12.4%,增速比年初和一季度分别回升30.6个和13.5个百分点,降幅迅速收窄。因今年开年的新冠疫情影响,国民经济遭受重大打击,实体经济尤其艰难,房产销售市场较为平淡,但随着上半年开发投资的不断加大,新楼盘的不断入市,房产销售面积降幅已明显收窄。

住宅销售增速高于非住宅类,期房销售占比较大。上半年全市住宅销售面积(以下数据不含长垣)270.40万平方米,同比下降12.1%,占比96.5%;非住宅类销售面积9.80万平方米,同比下降46.7%,低于住宅类销售34.6个百分点,占比3.5%。与此同时,全市现房销售面积37.09万平方米,同比下降26.4%;期房销售面积243.12万平方米,同比下降11.7%,期房销售增速快于现房销售14.7个百分点。期房销售占全部商品房销售的比重为86.8%,高于现房(13.2%73.5个百分点。不难看出,目前住宅仍为全市房地产销售市场主力军,而期房销售依然是市场销售的主要方式。

(三)本年实际到位资金较快增长。上半年企业到位资金173.49亿元,同比增长10.4%,增速比一季度和上月(1-5月)分别加快4.3个和0.9个百分点,本年企业到位资金增速高于房地产投资增速4.8个百分点。其中,自筹资金112.46亿元,同比增长5.1%,占全部到位资金64.8%;定金及预收款41.56亿元,同比增加63.6%,占全部到位资金24%,这两项到位资金占比已达到88.8%,是目前房地产开发投资的主要资金来源。银行贷款5.96亿元,同比下降44.7%仅占全部到位资金3.4%;个人按揭贷款12.36亿元,同比下降10.7%,占全部到位资金7.1%。这表明,上半年受疫情影响,银行对房产开发企业的信贷申请更加谨慎,房地产开发企业通过银行贷款的融资方式已呈现全面收紧态势。

 二、销售市场平淡,下半年销售压力仍存

2020年年初全市商品房销售面积32.21万平方米,同比下降36.7%,经过五个月的缓冲,截止上半年房地产销售面积累计280.20万平方米,降幅收窄至-14%。从数据上不难看出,今年上半年房地产销售市场整体低糜。究其原因,一是从销售渠道来看。受今年新冠疫情影响,大部分房企在前两个月暂停了线下销售渠道,代而开通网上售楼,但从前两个月(32.21万平方米)的销售数据来看,仅占全市上半年销售面积总量的11.5%,销售效果大打折扣。二是从房管部门掌握的房价趋势来看。近两年来,全市商品房均价没有出现大的波动,基本处于原地踏步状态。诸如华天珑悦、碧桂园时代城等市区多数优质楼盘价格依旧维持高位。而销售均价不高的楼盘,如龙湖景庭、隆基新谊城等房价虽有下降,但单价降幅大致在5%以内,对民众的吸引力不大。因此,价格高也是上半年销售量不多的原因之一。三是配套设施对新楼盘入市的影响。众所周知,新楼盘的社区环境、供电、供暖、通信网络、消防设施等配套基础设施是人们选房购房的重要考察因素,但受年初疫情影响,劳动密集型的基础设施建设较往年有所延缓,在一定程度上也影响新楼盘入市的宣传力度,进而影响房产销售市场的活跃度。

三、对今后房地产市场稳定运行的建议

春节过后,肺炎疫情尚处于高发时期,为了应对疫情防控需要,很多企业只能继续停工歇业,部分企业为减少支出,实行了裁员、降薪等自我救治措施,普通民众的收入、消费也跟着遭到波及。人们对诸如房产、车等大件儿资产的购入更加处于观望态度。

近期,部分开发企业开始考虑下调房价,市区房价整体开始显现微降势头,但是,从目前的销售面积增速来看,房价下滑并非刺激房产销售的最好方式,加之,房地产行业是国民经济支柱产业,从控制金融风险的角度出发,一定要综合运用金融、土地、财税等手段,防止房价大涨大跌,维持房地产市场稳定发展。

在房价维稳的前提下,为刺激房产市场的活跃度,打造新乡市一流的更有竞争力的营商环境,政府各职能部门应分类楼盘需求,改善开盘楼市的“销售短板”,帮助其提高销售竞争力,解房企后顾之忧。为保障房地产业平稳发展,促进房地产业助力全市国民经济作出更大贡献。 

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